Ankara’nın en iyi emlak danışmanları arasında Ankara’nın en iyi oylamasında açık ara önde giden Ömer Sabri Yolaş ile sizin için özel bir söyleşi gerçekleştirdik…
Ankara-Çankaya Tunalı’da konunun uzmanı Kırmızı Beyaz Gayrimenkul sahibi Ömer Sabri Yolaş, sorduğumuz sorulara içtenlikle cevap vererek bizi birçok konuda aydınlatmış oldu.
Ömer Sabri Yolaş Kimdir?
1971 Afyon doğumlu, muhasebe ve iktisat mezunu. Gayrimenkul yatırım danışmanı, Mortgage uzmanı. Kırmızı Beyaz gayrimenkul’ün sahibi…
Yatırımcılar paralarını gayrimenkule çevirmeli midir?
Son yıllardaki yaşanan maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırırken, hem de konut üretiminin azalmasına sebep olarak arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına neden oluyor. Tüm bu fiyat artışlarına rağmen konut talebinde azalma olmadı aksine ciddi bir talep karşısında yeteri kadar ev stoku bulunmuyor. Konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil. İnsanımızın Türk Lirası’na duyulan güvensizliğinden kaynaklı. Gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştü. Yatırımcılar haklı olarak paralarını yoğun biçimde gayrimenkule çevirmek istiyor.
Türkiye’de konut sahibi oranı nedir?
Türkiye’de gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesinde. Yüzde 33’lük bir kesim hala bir konut sahibi değil. Sıfır konutlarda yaşanan fiyat artışının ikinci el konut satışlarını ve kiraları da etkiliyor. Hali hazırda yıllık yüzde 90,27’yi görerek tarihi zirve yapan inşaat maliyetleri ve arz talepteki sorunların fiyatları etkiledi. Yüksek fiyatların önüne geçilmesi içinse inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin sabitlenmesi gerekiyor.
İnsanlar yatırımlarının doğru olduğuna karar vermek için ne yapmalıdır?
Daire getirili arsa hisseleri satılmaya başlandı ve bu bir dolandırıcılık türü olmaya başladı. Bunun alt yapısı Ticaret Bakanlığı ve meslek örgütleri tarafından kontrol edilmediği müddetçe, bir dönem ülkemizde yaşanan kooperatif krizinin de bunun üzerinden yaşanacağını ve arsa zedeler olacağını ön görüyorum. Günün koşullarında yatırım yapmak isteyen tüm gayrimenkul yatırımcılarını, bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmaya ve onlardan bu konuda profesyonel hizmet almaya davet ediyorum. Bu konuda da yarın öbür gün üzülmek istemediklerini söylüyorlarsa, yani yatırımlarının doğru bir yatırımın olmadığına karar vermek istiyorlarsa, işin uzmanına sormanın daha mantıklı olacağını yinelemek istiyorum. Bu konuda da; meslek odalarına kayıtlı gayrimenkul danışmanlarıyla, sorumlu emlak danışmanı statüsünde olan ve bu işi Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi almış insanlarla yola devam etmeleri gerektiğini tavsiye ediyorum.
Gayrimenkul sektöründe yeterince denetim var mı?
Gayrimenkul sektöründe en büyük sıkıntı, denetimsizlik aslında. Bir yandan 5 Haziran 2018’de bir yönetmelik hazırlanmış olsa da, bu yönetmelik siyasi irade ve bazı meslek örgütlerinin yöneticileri tarafından bir seçim hamlesi olarak görüldü. Herkes bir tarafından çekiştirdiği için bu yönetmelik, sadece yönetmelik olarak kaldı ve gelişip resmileşmesinin önünde bir sürü engeller oluştu. Gayrimenkul sektöründeki bazı çürük elmaların temizlenip, bir an önce denetimin gelmesi gerekiyor. İmarsız tarlaların insanlara pazarlanmasıyla gerçekleşen ve bundan kaynaklı gelecekte yaşanacak problemlerin önüne geçilmesi gerekiyor.
İnsanlar daha çok yatay mimari evler istiyorlar bunun sebebi nedir?
Türk insanına ne dersiniz deyin, hepimizin 3 göbek gerisinde köy kökeni var. Bu yüzden de hepinizin ayağının toprağa değdiği ortamlarda, huzura kavuştuğumuz söyleriz. Bu yüzden bir ayağımız toprağa değsin isteriz. Bu bağlamda da tabii, deprem ve bunun getirdiği korkuyla beraber insanların psikolojisi farklılaştı. O yüzden bahsettiğimiz gibi yatay mimariye sahip, çelik konstrüksiyon – tiny house dediğimiz tarzda evler yapıp ve bir arsa alıp küçük baraka tarzında bir şeyi yerleştirmek istiyor insanlar. En azından hafta sonlarında kaçıp biraz nefes alacakları yeni bir hayat arzu edilmeye başlandı.
Sizce insanlar yatırım yaparken gelişmeye daha açık bölgeleri mi tercih etmeli?
Ülkemizdeki tabloya baktığımızda enflasyonist etkiyle birlikte gayrimenkul fiyatlarındaki artışın devam edeceğini düşünüyoruz. Fakat bu artış yine de 2023’ün ilk yarısında kredilerin daha fazla kullanılarak artması, ikinci yarısında ise kredi borçlarından dolayı düşüş oldu. Tercih meselesine gelirsek; Ankara’da fiyatların doygunluğa ulaştığı yerlerden ziyade, gelişmeye daha açık bölgeleri tercih etmelerini tavsiye ediyorum. Biz de bu düşünceyle projeler geliştiriyor ve uzun vadede değer kazanmış ya da kazanacak yatırımları geliştirme amaçlı hareket ediyoruz.
Kiralık daire tutacaklar nelere dikkat etmelidir?
Meslektaşlarımın çok fazla komisyon talep etme durumu yok fakat Ankara’da iki kira bedeli talep edilebiliyor. Bu noktada evi kiralamak isteyen kişiler daha fazla hizmet bedeli talep eden emlakçıyı uyarsınlar. Ortada bariz sorunlar varsa gerekli yerlere şikâyette bulunsunlar. Bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlar ise bir gayrimenkul danışmanında olması gereken evraklar. Bunlar taşıma ticaret yetki belgesi ve seviye beş dediğimiz sorumlu danışmanı belgesi. Bu belgeler mevcutsa emlakçının kanuna uygun çalıştığını gösterir
Kiracılar ne tür emlakçılar ile çalışmalı?
Kiracılar kira sözleşmesi yaparken bakması gereken diğer unsur ise sözleşme içerisinde yazan ev adresiyle tutulan ev adresinin aynı olup olmamasıdır. Kiracılar kendilerini güvence altına almak istiyorsa sorumlu danışman sıfatı almış ve gerekli belgeleri tam olan emlak ofisiyle çalışmalılar. Açıkçası kendilerini profesyonellere bırakmalılar.
Deprem felaketinin gayrimenkul sektörüne yansımaları nelerdir?
Konut stokundaki azlıktan dolayı villa alımında da ciddi bir artış yaşandı. ‘daire getirili arsa hisseleri’ yoluyla bir dolandırıcılık başladı. Vatandaşı arsa ve tarla alım süreci konusunda dikkatli olmalıdır.
Satışa ve kiradaki fiyat artışları konusunda ne diyeceksiniz?
Mülk sahiplerinin kira ve satış fiyatlarını belirleme kriterleri konusunda yasal bir boşluk var. Evler şu fiyattan kiraya verilmeli, tavan fiyat şudur diyen hiçbir düzenleme yok. Dolayısıyla herkes kafasına göre davranıyor ve birbirinden etkilenerek fiyat artırıyor. Fiyatlar yükseldiği için mevcut kiracılar daireden çıkmıyor. Gayrimenkul yatırımcıları kiraya göre yatırım yaptığı için aradaki farkı kapatmak zorunda. Bu nedenle kiracılar ve gayrimenkul yatırımcıları büyük sorun yaşıyor
Bir kişi gayrimenkule ne kadar yatırım yapmalıdır?
Gayrimenkul yatırımı yapmak için ne kadar paraya ihtiyaç duyulduğu sorusu oldukça değişkendir. İnşa edilecek şehir ve bölge, yatırım yapılacak gayrimenkul, talep, gayrimenkulün özellikleri, gayrimenkulün etrafındaki hizmetler gibi faktörler ne kadar paraya ihtiyaç olduğu sorusunu etkiler. Büyükşehirlerde yapılacak gayrimenkul yatırımı ile küçük şehirlerde yapılacak yatırım arasında ciddi farklar bulunmaktadır. Yapı bulunmayan arsalar, konut ve ticari binalardan daha ucuzdur. Her gayrimenkul projesi farklı içerik barındırır. Projeler arasındaki bu farklılıklar fiyatları da etkiler. Oda sayısı ve büyüklük faktörleri de yatırım fiyatını etkiler.
Yoruma kapalı.